住房的“原值”（也稱為“房屋原值”或“房產(chǎn)原值”）指的是為取得該住房并使其達(dá)到可使用狀態(tài)所發(fā)生的全部合理的、必要的支出總和。
它不僅僅是購(gòu)房合同上的價(jià)格，還包含一系列相關(guān)的費(fèi)用。具體來說，住房原值通常包含以下幾大類：
購(gòu)置價(jià)款：
- 購(gòu)買該住房時(shí)實(shí)際支付的購(gòu)房款（合同價(jià)格）。
在購(gòu)置過程中由買方承擔(dān)的相關(guān)稅費(fèi)：
- 契稅：購(gòu)買住房時(shí)向稅務(wù)部門繳納的稅款。
- 印花稅：簽訂購(gòu)房合同等憑證時(shí)繳納的稅款（目前住宅買賣通常免征印花稅，但政策可能有變化，歷史上是包含的）。
- 登記費(fèi)/產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)費(fèi)：辦理房屋所有權(quán)登記、過戶等手續(xù)時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)繳納的費(fèi)用。
- 專項(xiàng)維修資金：按規(guī)定或約定繳納的，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金（通常計(jì)入原值）。
- 交易手續(xù)費(fèi)（如有）：支付給交易服務(wù)機(jī)構(gòu)或中介的費(fèi)用（如果是買方承擔(dān)且合理必要）。
達(dá)到可使用狀態(tài)前發(fā)生的可直接歸屬的費(fèi)用：
- 裝修費(fèi)：在房屋交付后、正式使用前發(fā)生的基礎(chǔ)性、必要的裝修支出（例如：毛坯房的水電管線改造、墻面地面基礎(chǔ)處理、廚衛(wèi)基本設(shè)施安裝等）。注意： 后期為提升舒適度或美觀進(jìn)行的豪華裝修、裝飾性支出、家具家電購(gòu)置等，通常不計(jì)入房產(chǎn)原值，它們屬于獨(dú)立的固定資產(chǎn)或費(fèi)用化支出。
- 改建、擴(kuò)建支出（在初始取得時(shí)）：如果在購(gòu)入后、正式使用前就進(jìn)行了必要的結(jié)構(gòu)改造或擴(kuò)建，使其達(dá)到預(yù)期使用狀態(tài)，這部分合理支出應(yīng)計(jì)入原值。
總結(jié)關(guān)鍵點(diǎn)：
- 核心是“取得成本”+“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前的必要支出”。
- 包含相關(guān)稅費(fèi)：契稅是必含項(xiàng)，其他在購(gòu)置環(huán)節(jié)由買方承擔(dān)的、合理的、必要的稅費(fèi)也包含。
- 基礎(chǔ)裝修計(jì)入：為滿足基本居住功能所必需的基礎(chǔ)裝修費(fèi)用通常計(jì)入。
- 豪華裝修不計(jì)入：提升性、奢侈性、裝飾性的裝修以及家具家電不計(jì)入房產(chǎn)原值。
- 后續(xù)改良支出通常不計(jì)入原值：房屋購(gòu)入并投入使用后，再次發(fā)生的裝修、改建、擴(kuò)建等支出，通常作為資本性支出增加房產(chǎn)的賬面價(jià)值（凈值），或者費(fèi)用化處理，而不是計(jì)入“原值”。原值一般指初始取得時(shí)的成本基礎(chǔ)。
- 目的相關(guān)：住房原值的主要應(yīng)用場(chǎng)景是計(jì)算房產(chǎn)稅（從價(jià)計(jì)征時(shí)）、個(gè)人所得稅（如財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）以及會(huì)計(jì)核算中的固定資產(chǎn)入賬價(jià)值。
簡(jiǎn)單記憶：
住房原值 ≈ 購(gòu)房合同價(jià) + 買房時(shí)你交的契稅等必要稅費(fèi) + 辦證費(fèi)用 + 基礎(chǔ)維修基金 + 讓毛坯房能住人的基礎(chǔ)裝修錢。
重要提示：
- 具體政策細(xì)節(jié)（如哪些稅費(fèi)明確計(jì)入、裝修費(fèi)用如何界定等）可能因國(guó)家/地區(qū)、具體稅種（房產(chǎn)稅、所得稅）、會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則的不同而略有差異。
- 在進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)（尤其是出售房產(chǎn)計(jì)算個(gè)人所得稅）或會(huì)計(jì)核算時(shí)，務(wù)必以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)或相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的最新規(guī)定為準(zhǔn)。
| 
