在土地增值稅清算過程中，不得扣除的項(xiàng)目是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)，也是企業(yè)容易出錯(cuò)的地方。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、以及國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的相關(guān)文件（如國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)、國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)等），以下項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)，不允許扣除：
取得土地使用權(quán)所支付的金額相關(guān)的不得扣除項(xiàng)目：
- 未取得合法有效憑證的土地款及相關(guān)稅費(fèi)： 支付的土地出讓金、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、契稅等，如果沒有取得財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、拆遷補(bǔ)償協(xié)議及支付憑證等合法有效憑證，不得扣除。
- 土地閑置費(fèi)： 因超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，不得扣除。這是對(duì)企業(yè)未按時(shí)開發(fā)土地的懲罰性支出。
- 逾期開發(fā)支付的土地使用稅： 因未按合同約定時(shí)間開發(fā)而額外繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅，通常也不得扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)的不得扣除項(xiàng)目：
- 未取得合法有效憑證的成本支出： 所有計(jì)入開發(fā)成本的支出（如前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用），如果未能取得建筑安裝發(fā)票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、工程結(jié)算單、合同及付款憑證等合法有效憑證，不得扣除。
- 預(yù)提（應(yīng)付）成本費(fèi)用： 除特定情況外（如國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理允許的部分預(yù)提），土地增值稅清算時(shí)，對(duì)于尚未實(shí)際支付的、僅預(yù)提計(jì)入開發(fā)成本的費(fèi)用（如工程尾款、質(zhì)量保證金等），原則上不得扣除。例外情況： 有合同明確約定且金額確定，并在清算后規(guī)定期限內(nèi)（通常為3個(gè)月內(nèi)）實(shí)際支付的建筑安裝工程費(fèi)，可在特定條件下申報(bào)扣除（需嚴(yán)格符合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定）。
- 清算后才實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用： 在土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)之后才實(shí)際發(fā)生并支付的各項(xiàng)成本費(fèi)用，不得在本次清算中扣除。
- 與開發(fā)項(xiàng)目無關(guān)或應(yīng)由其他項(xiàng)目承擔(dān)的成本： 將其他項(xiàng)目的成本、或與企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)有關(guān)的成本（如總部管理費(fèi)用）錯(cuò)誤分?jǐn)偟奖卷?xiàng)目開發(fā)成本中的部分。
- 已列入開發(fā)成本，但實(shí)際屬于銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用或財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出： 例如，將項(xiàng)目營(yíng)銷人員的工資、廣告宣傳費(fèi)、與開發(fā)項(xiàng)目不直接相關(guān)的利息支出等錯(cuò)誤計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”。
- 公共配套設(shè)施移交給非業(yè)主單位且未取得收入的成本： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的公共配套設(shè)施，其成本可以扣除。但如果移交給其他單位（非政府、非公用事業(yè)、非全體業(yè)主）且未取得任何經(jīng)濟(jì)利益的，其成本不得扣除。
- 已銷售但未按規(guī)定分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施成本： 對(duì)于建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，應(yīng)獨(dú)立核算成本并分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｈ绻茨芎侠矸謹(jǐn)�，其成本可能被調(diào)整或不得扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）相關(guān)的不得扣除項(xiàng)目：
- 利息支出中的超標(biāo)部分：
- 超過國(guó)家規(guī)定上浮幅度的利息： 向金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出，超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的部分（特別是超過上浮幅度部分）。
- 超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率的關(guān)聯(lián)方借款利息： 向非金融機(jī)構(gòu)（特別是關(guān)聯(lián)企業(yè)）借款的利息支出，超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分。
- 超比例借款的利息： 不能提供金融機(jī)構(gòu)證明或符合特定條件選擇比例扣除的，其實(shí)際利息支出本身不再單獨(dú)計(jì)算扣除，而是按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。超出此比例計(jì)算的部分自然不得扣除。
- 逾期利息、罰息： 因逾期還款被銀行加收的罰息、復(fù)利等。
- 與開發(fā)項(xiàng)目無關(guān)的期間費(fèi)用： 將與企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)或其他項(xiàng)目相關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用計(jì)入本項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用。
- “據(jù)實(shí)扣除”情況下無法劃分的利息： 如果選擇對(duì)利息支出據(jù)實(shí)扣除，但存在多項(xiàng)目共同貸款且利息無法按項(xiàng)目合理劃分的情況，該部分利息可能不允許扣除或需按合理方法強(qiáng)制分?jǐn)偂?/section>
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金相關(guān)的不得扣除項(xiàng)目：
- 未實(shí)際繳納的稅金： 在清算時(shí)點(diǎn)尚未繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等（土地增值稅本身不能扣除）。
- 代收代繳費(fèi)用未作為收入處理的： 如果代收費(fèi)用（如燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等）未計(jì)入房?jī)r(jià)，而是作為代收代繳款項(xiàng)管理，那么相應(yīng)的代收款項(xiàng)既不計(jì)入收入，其代繳的款項(xiàng)也不得作為稅金扣除。
其他不得扣除項(xiàng)目：
- 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格中不包含的項(xiàng)目： 在轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)，扣除項(xiàng)目是房屋評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。房屋的原始購(gòu)置成本、折舊、后續(xù)裝修費(fèi)等（除非已包含在評(píng)估價(jià)中且評(píng)估方法符合規(guī)定）不能直接扣除。
- 違法、違規(guī)支出： 如賄賂、罰款、滯納金、因違反法律法規(guī)被沒收的財(cái)物損失等。
- 已經(jīng)作為扣除項(xiàng)目處理的折舊： 對(duì)于企業(yè)自用或出租的開發(fā)產(chǎn)品，如果將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)后計(jì)提的折舊，在轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時(shí)，該部分折舊不得在土地增值稅清算中重復(fù)扣除。
- 取得土地使用權(quán)時(shí)支付款項(xiàng)的利息： 計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的通常是地價(jià)款本身和相關(guān)稅費(fèi)，為取得土地而發(fā)生的借款利息，通常計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”中的財(cái)務(wù)費(fèi)用處理（受利息扣除規(guī)則限制），而不是直接加到土地成本中。
- 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的其他支出。
關(guān)鍵原則總結(jié)：
- 真實(shí)性、合法性、相關(guān)性： 所有要求扣除的支出必須真實(shí)發(fā)生、取得合法有效憑證、并且與清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目直接相關(guān)。
- 實(shí)際支付（特定預(yù)提除外）： 原則上要求款項(xiàng)已實(shí)際支付（建筑安裝工程尾款等特定預(yù)提有嚴(yán)格條件）。
- 權(quán)責(zé)發(fā)生制與清算時(shí)點(diǎn)： 清算時(shí)點(diǎn)后的支出不能扣除。
- 區(qū)分成本與費(fèi)用： 嚴(yán)格區(qū)分應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本的支出和應(yīng)作為期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）的支出。
- 利息扣除的特殊規(guī)則： 利息支出是重點(diǎn)審查對(duì)象，必須符合“據(jù)實(shí)扣除”或“比例扣除”的規(guī)則，注意關(guān)聯(lián)方借款、超利率、超比例的限制。
- 憑證為王： 合法有效的原始憑證是支撐扣除項(xiàng)最關(guān)鍵的證據(jù)。
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