中國的土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的**增值額與扣除項目金額的比率（即增值率）**來確定。稅率分為四檔：

核心要點解釋：

1. 超率累進(jìn)： 稅率不是固定不變的，而是隨著增值率的提高而提高。增值率越高，適用稅率越高。
2. 增值額： 指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

   • 收入： 包括貨幣收入、實物收入和其他經(jīng)濟(jì)利益。
   • 扣除項目金額： 是計算土地增值稅的關(guān)鍵和難點，主要包括：

     • 取得土地使用權(quán)所支付的金額（地價款及相關(guān)稅費）。
     • 房地產(chǎn)開發(fā)成本（土地征用拆遷費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等）。
     • 房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。通常按前兩項之和的一定比例計算，或據(jù)實扣除利息等）。
     • 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（城建稅、教育費附加、印花稅等，增值稅是價外稅，不能扣除）。
     • 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計**20%**扣除。
3. 計算步驟：

   1. 計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額。
   2. 計算允許扣除的項目金額總和。
   3. 計算增值額 = 收入總額 - 扣除項目金額總和。
   4. 計算增值率 = (增值額 / 扣除項目金額總和) * 100%。
   5. 根據(jù)增值率確定適用的稅率和速算扣除系數(shù)。
   6. 計算應(yīng)納稅額 = 增值額 * 適用稅率 - 扣除項目金額總和 * 速算扣除系數(shù)。
4. 速算扣除系數(shù)： 是為了簡化按超率累進(jìn)稅率計算而設(shè)計的一個系數(shù)，直接套用公式（應(yīng)納稅額 = 增值額 * 稅率 - 扣除項目金額 * 速算扣除系數(shù)）比分級計算更便捷。

重要補(bǔ)充說明：

• 普通住宅優(yōu)惠： 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額**20%**的，免征土地增值稅。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
• 預(yù)征： 在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于成本難以準(zhǔn)確計算，稅務(wù)機(jī)關(guān)通常會按預(yù)征率（各省市不同，常見在2%-5%左右，普通住宅和非普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)可能有差別）預(yù)先征收土地增值稅，待項目清算時多退少補(bǔ)。
• 清算： 房地產(chǎn)開發(fā)項目達(dá)到一定條件（如竣工、銷售比例達(dá)標(biāo)等）或稅務(wù)機(jī)關(guān)要求時，必須進(jìn)行土地增值稅清算，按上述規(guī)定計算實際應(yīng)繳稅款，與預(yù)繳稅款比較后結(jié)算。
• 舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓： 扣除項目主要是房屋及建筑物的評估價格（或購房發(fā)票金額加計扣除）、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。評估價格需由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

總結(jié)：

中國的土地增值稅稅率結(jié)構(gòu)是30%、40%、50%、60%的四級超率累進(jìn)稅率。實際稅負(fù)高低完全取決于增值率（增值額占扣除項目金額的比例）。